por Wyatt Gordon/Virginia Mercury
El Capitolio al atardecer. Los legisladores han enviado al Gobernador Glenn Youngkin una ley que otorga a las localidades nuevas competencias para perseguir las viviendas deficientes. (Ned Oliver/Virginia Mercury)
Los republicanos y los demócratas rara vez coincidieron en las propuestas políticas durante la última sesión de la Asamblea General. Sin embargo, un proyecto de ley para ampliar el poder de las localidades para perseguir slumlords recibió apoyo bipartidista algo sorprendente. Si el gobernador lo firma, dentro de unos meses las ciudades y condados de toda la Commonwealth podrían empezar a aplicar medidas más severas contra los caseros negligentes por sus condiciones de vida peligrosas y nocivas.
Moho, hongos, roedores y cucarachas
En el día más caluroso de junio de 2018, los residentes de un complejo de apartamentos de Newport News se pusieron en contacto con Del. Cia Price, demócrata que representa a la zona, pidiendo ayuda contra el calor después de que se les estropeara el aire acondicionado. En su búsqueda para ayudar a sus electores, descubrió la alarmante falta de protecciones a la que se enfrentan los inquilinos en toda la Commonwealth.
"Sus condiciones de vida iban más allá de lo que yo podría haber esperado que fuera legal", dijo Price. "Los residentes hicieron todo lo que pudieron para convertir estos lugares en un hogar para sus familias, y luego el techo del salón se está cayendo por una gotera que denunciaron hace seis meses. Fue desgarrador para ellos pagar la cantidad que pagaban y sentirse tan avergonzados de que yo entrara y lo viera. El sistema está en contra de los inquilinos si no tienen un abogado".
En la actualidad, la legislación de Virginia prevé que los inquilinos que viven en condiciones inseguras demanden directamente a sus caseros o soliciten que su localidad envíe a las autoridades competentes. Ambas posibilidades plantean problemas, pero la idea de que los residentes vulnerables tienen tiempo o conocimientos para enfrentarse a los abogados de los propietarios es ridícula, según Mariko Lewis, analista de política de vivienda de la Nueva Mayoría de Virginia.
"Muchas veces los inquilinos ni siquiera conocen sus derechos, por lo que a menudo optan por vivir con los problemas porque no saben que hay una manera de solucionarlo", dijo. "Si quieren llevar a su casero a los tribunales y seguir viviendo allí, eso supone mucho estrés para el inquilino. Además, tienen que seguir pagando el alquiler en depósito mientras demandan".
Las arcanas y obsoletas leyes de vivienda también dificultan que los inquilinos entiendan lo que constituye o no una infracción del código de edificación. Al involucrarse con sus electores afectados por el calor, Price descubrió que si un arrendador ofrece refrigeración, como ventiladores o aire acondicionado, en un contrato de alquiler, legalmente sólo tiene que enfriar la habitación a 80 grados para que eso sea cierto. La acumulación de moho ni siquiera se considera una infracción del código de edificación. Un proyecto de ley patrocinado por Del. Alfonso López, D-Arlington, trató de cambiar eso este año, pero murió en la Cámara.
Dejar que los ayuntamientos tomen la iniciativa
Si los inquilinos no pueden o no quieren enfrentarse directamente a sus caseros, la única opción que les queda actualmente es recurrir a las autoridades locales encargadas de velar por el cumplimiento de las normas de construcción. En Virginia, las infracciones del código de edificación se consideran faltas leves, por lo que los propietarios no suelen enfrentarse a multas más que mínimas, a menudo de 50 dólares por infracción. Esas multas pueden resultar persuasivas para los pequeños arrendadores familiares, pero para los arrendadores corporativos de fuera del estado que cada vez hacen más incursiones en el mercado inmobiliario de la Commonwealth, incluso un aluvión de multas suele ser poco más que un error de redondeo en sus libros
Price fue testigo directo de la falta de aplicación efectiva de la ley mientras ayudaba a sus electores en busca de condiciones de vida más seguras. "Las multas suelen ser más baratas que el coste de solucionar el problema, así que los propietarios de fuera de la ciudad se limitan a pagar la multa", afirma. "Las mujeres con las que trabajamos acaban en un ciclo continuo de lo mínimo mientras sus hijos con asma crecen en condiciones de vida terribles".
Dada la ineficacia de las multas existentes, las localidades a las que se pide que intervengan tienen que elegir entre no hacer nada y dejar a los residentes en condiciones terribles o condenar toda la propiedad, haciendo que todos los residentes pierdan su vivienda. Si el gobernador promulga la ley HB802, las localidades dispondrán pronto de una herramienta más contra los propietarios de viviendas precarias: llevarlos directamente a los tribunales.
Según la propuesta de Price, las localidades podrán intervenir en nombre de los inquilinos para solicitar una orden judicial contra un propietario que haya cometido infracciones probadas del código de edificación y pedir una indemnización por daños y perjuicios. Una vez que intervenga el tribunal, los jueces podrán ordenar a los propietarios que realicen las reparaciones necesarias, reembolsar a los inquilinos las reparaciones que ellos mismos lleven a cabo o renunciar a una parte de su alquiler mensual como compensación por las condiciones peligrosas.
El proyecto de ley sólo pretende responsabilizar a los propietarios de las normas de seguridad e higiene, por lo que quedan exentos los administradores de apartamentos que no mantengan el gimnasio, la piscina u otros servicios a la altura de los inquilinos. El carácter restrictivo del proyecto de ley es, en parte, lo que le ha valido a la HB802 el respaldo de la Asociación de Administración de Apartamentos de Virginia y de la Asociación de Edificios de Apartamentos y Oficinas del Área Metropolitana de Washington.
En caso de que el gobernador firme el proyecto de ley, aún quedan preguntas sobre el interés y la capacidad de las localidades para asumir este papel de aplicación ampliada dada la naturaleza permisiva del proyecto de ley. "Esto podría dar lugar a soluciones más fáciles y rápidas a las condiciones de vida inseguras, pero depende de la localidad y si deciden utilizar este proyecto de ley", dijo Lewis. "Esperamos que no hagan falta años de protestas públicas para su aplicación".
Price espera que la existencia de una nueva herramienta que no expulse a los residentes de sus hogares, mantenga los barrios libres de tugurios y evite que los propietarios se enfrenten a propiedades condenadas sea lo suficientemente atractiva para que las localidades dediquen tiempo y recursos a su aplicación. Después de décadas en las que los derechos de los inquilinos y la política de vivienda han sido relegados a un segundo plano en la política de Virginia, el nuevo apoyo bipartidista a la lucha contra los propietarios de viviendas precarias es una señal emocionante de cambio cultural en la Commonwealth para defensores como Christie Marra, del Virginia Poverty Law Center.
"No sólo en las zonas urbanas se dan condiciones horribles en los edificios residenciales multifamiliares", afirma Marra. Nuestro objetivo es crear una atmósfera legal en todo el estado que ofrezca a los inquilinos y a las localidades la capacidad de elegir qué herramienta es la mejor para mejorar una situación determinada". Los propietarios que actualmente no se toman en serio sus responsabilidades podrían empezar a hacerlo una vez que estos casos se archiven y empiecen a recibir más atención."