Un asistente a una concentración en los apartamentos Barcroft el miércoles 14 de diciembre de 2022 (foto de cortesía)
Promotor Jair Lynch dice que está explorando maneras de hacer algunas unidades en el Barcroft Apartamentos aún más asequible para las familias.
Esto se produce cuando dos organizaciones, la Fundación Comunitaria de Arlington y el grupo de defensa ACE Collaborative, han presionado a Jair Lynch para que aumente la asequibilidad en el lugar por temor a los desplazamientos.
"Hemos escuchado las afirmaciones de que los inquilinos no serán desplazados, pero estamos pidiendo planes detallados para la prevención del desplazamiento", dice el director de ACE Collaborative Mitchell Yangson a ARLnow, añadiendo que el alquiler para los residentes heredados debe "ser retrocedido a un nivel que impida su desplazamiento durante todo el tiempo que vivan en Barcroft, no sólo de forma temporal."
El año pasado por estas fechas, Jair Lynch adquirió los apartamentos Barcroft con la intención de renovar algunas unidades y reurbanizar otras partes del solar con 310 millones de dólares en préstamos del condado de Arlington y Amazon. Recibió estos préstamos tras comprometerse a conservar al menos 1.334 unidades para hogares con ingresos de hasta el 60% de la renta media de la zona (AMI).
Pero el aumento de la asequibilidad sigue siendo un tema candente por dos razones. En primer lugar, la mayoría de los residentes viven por debajo del 60% de los ingresos medios de la zona, según el Plan Maestro de Financiación y Desarrollo del promotor, presentado al condado a finales de octubre, lo que equivale a 85.380 $ para una familia de cuatro miembros. En segundo lugar, el promotor afirma que el año que viene empezará a subir los alquileres un 3%.
La mayoría de los 1.100 residentes que vivían en Barcroft antes de la venta declararon ganar entre el 40% y el 50% del AMI, es decir, entre 56.920 y 71.150 dólares para una familia de cuatro miembros, mientras que algunos declararon ganar hasta el 30% del AMI, es decir, 42.690 dólares para una familia de cuatro miembros.
"Hay algunas personas con carga de alquiler aquí", dijo la vicepresidenta senior de Jair Lynch Development, Ruth Hoang, en una reunión de la Comisión de Vivienda de Arlington en noviembre. "También nos preocupa el hacinamiento que oculta cierta carga de alquiler también".
Jair Lynch y el condado de Arlington han dicho que los hogares no serán desplazados. El alquiler en 2022 se congeló en los niveles de 2021, y los aumentos limitados al 3% anual comenzarán en 2023.
El promotor también afirma que trabajará caso por caso con los residentes que consideren que no pueden permitirse ninguna subida del alquiler.
"A medida que vayamos aplicando los aumentos del 3%, los residentes que estén preocupados y sientan que no pueden pagar, mantendremos esas reuniones con ellos y analizaremos sus ingresos para ver lo que pueden y lo que no pueden soportar", dijo Hoang.
Jair Lynch se ha comprometido a intentar encontrar opciones in situ para quienes ganan más del 60% del AMI.
Según el informe de financiación, Jair Lynch aún puede cumplir sus objetivos iniciales a pesar de los "significativos vientos en contra económicos y financieros".
Entre ellos, la escasez de financiación de viviendas asequibles, debida al aumento de más de 2,5 puntos porcentuales de los tipos de interés, y el incremento de los costes de explotación y construcción de viviendas, debido a una inflación del 8-10% y un aumento de los costes de construcción del 15-20%.
El informe enumeraba fuentes de financiación adicionales que podrían utilizarse para aumentar los niveles de asequibilidad, similares a las que la Fundación Comunitaria de Arlington identificó en un informe que mostraba cómo podrían conservarse 255 unidades para hogares con ingresos extremadamente bajos, o aquellos que ganan el 30% del AMI.
Uno de los mecanismos sería la reurbanización de algunas unidades, así como de los locales comerciales que adquirió en el momento de la compra de los apartamentos. Eso incluye una antigua ubicación de alquiler de camiones Penske en 4110 Columbia Pike - que actualmente está preparando el equipo de construcción, tal vez antes de la demolición - y un pequeño centro comercial.
El promotor propone renovar el "núcleo" de la urbanización de 60 acres, a lo largo de S. Thomas Street y cruzando S. George Mason Drive, mientras construye edificios de apartamentos más altos, centros comunitarios y espacios verdes en las partes noreste y noroeste de la propiedad, que colindan con torres de apartamentos y comercios.
Un comisionado asesor afirmó que el condado debería aumentar sus inversiones en transporte en la zona para acomodar mejor a la población añadida.
"Se trata de una gran oportunidad, pero es un reto topográfico. Es muy empinada", dijo el presidente de la Comisión de Vivienda Eric Berkey durante la reunión. "Es rica en tránsito, ya que está cerca de Columbia Pike, pero sigue siendo una comunidad centrada en el coche ... Doy la bienvenida a la densidad, pero con esa densidad debe venir una mayor responsabilidad para el transporte. Esa es una zona fallida del condado y es muy peligrosa para la gente".
La reurbanización también podría significar más unidades de 2-3 dormitorios, que tienen más probabilidades de obtener créditos fiscales estatales altamente competitivos del 9%, lo que compensaría aún más el coste asociado a la provisión de unidades para hogares con ingresos extremadamente bajos.
"Si podemos centrarnos en los créditos fiscales del 9%, podemos centrarnos en esas unidades del 30%", afirma David Hilde, Vicepresidente de Desarrollo de Jair Lynch. "Es una herramienta mucho mejor. Son ideas que hemos estado barajando entre nosotros y que formarán parte de la conversación en el futuro."
Mientras tanto, los organizadores de ACE Collaborative y los inquilinos celebraron una rueda de prensa el miércoles en Barcroft anunciando la creación de un grupo organizador de inquilinos para seguir defendiendo a los residentes.
"En el último año, los inquilinos Barcroft que participan en los esfuerzos han crecido, y más de ellos se están convirtiendo en líderes, por lo que este es el momento adecuado para avanzar como un grupo de organización de los inquilinos", dijo Yangson ARLnow. "Anteriormente, Jair Lynch y el Condado sólo quería hacer frente a las preocupaciones de los inquilinos de forma individual. Es como un grupo que Jair Lynch y la Junta del Condado de Arlington comenzó a hablar con los inquilinos sobre el acuerdo y responder a sus preocupaciones más en serio."
El personal del condado pasará los próximos meses revisando los planes y buscando nuevas formas de preservar la asequibilidad del solar. Jair Lynch seguirá informando a las comisiones y comités de Arlington el año que viene, antes de que la Junta del Condado de Arlington apruebe algunas partes del plan.